任意売却について
- Top
- 任意売却について
競売にかけられる前に任意売却をご検討ください
住宅ローンの返済が困難になってきたり、すでに滞納していたりする場合、問題放置は危険です。ぜひお早めに、名駅・栄エリア（中区・中村区）の不動産売却を手がける「プレシード」までご相談ください。当社ではこれまで、住宅ローンのトラブル解決を多数サポートしてきました。任意売却であれば、競売を避けてお客様ご自身の意思で不動産を売ることが可能です。
任意売却とは
住宅ローンを活用して購入した不動産には、抵当権が設定されています。もし返済が滞れば、ローンの貸主は抵当権を行使して不動産を差し押さえ、競売にかけて残債の回収を図ることができます。
いったん競売で落札された不動産は、もう取り戻せません。持ち主の意思とは関係なく売却されてしまい、相場よりも売却価格が下がるため、多くの残債を抱える結果に。こうした事態を避け、自らの意思で残債のある物件を売る方法が「任意売却」です。
任意売却では私たち不動産のプロがお客様と債権者の間に入って交渉を行い、双方合意のうえで不動産を売却。売却後の返済方法や、引き渡し時期などについて交渉できます。
競売と任意売却の違い
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 競売 | 任意売却 | |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格の5～7割程度となる場合がほとんどです。 | 一般的な市場価格に近い金額での売却が可能です。 |
| ローン残債 | 未返済分が多く残り、無理な返済が続きます。 | 高めの金額で売却できる分、残債を減らせます。 |
| 返済方法 | 交渉はできません。 | 交渉可能です。できる限り無理のない返済計画を組むことができます。 |
| プライバシー | 競売情報が新聞やネット上に掲載されるため、周囲の人に知られる可能性があります。 | 周囲の人に知られないように売却を進められます。 |
| 立ち退き | 場合によっては、強制立ち退きとなる可能性があります。 | 強制立ち退きを避けられます。また、引き渡し時期の交渉も可能です。 |
| 引っ越し | 引っ越し費用の捻出は困難です。 | 引っ越し費用捻出のための交渉を行えます。 |
| 将来の暮らし | 生活再建の見通しをたてるだけの、金銭的・精神的なゆとりを持つのは困難でしょう。 | 残債の負担を軽減し、新生活の準備資金も確保可能です。生活再建のめどをたてられます。 |
任意売却のメリット
メリット：1持ち主の意思で不動産を売却できる
債権者の合意を得られれば、あとは一般的な不動産売却と同じように物件を売却できます。売却時の価格・条件設定も、交渉次第で持ち主の意思が反映させられるのがポイントです。
メリット：2競売と比較して、市場価格に近い金額で売却できる可能性が高い
売却方法自体は、一般的な不動産売買取引と同様です。そのため、市場価格に近い金額で売却ができます。もちろん、スムーズに売るために価格設定を下げるケースもありますが、それでも競売以上に売却価格が下がるようなケースはほとんどありません。
メリット：3現金が不要
売却にかかる諸経費や管理費の滞納分などは、売却代金から差し引かれます。また、交渉によって10～30万円程度の引っ越し費用を確保することも可能でし。手元に現金がなくても、不動産を売却してリスタートを切れるのは間違いありません。
任意売却のデメリット
デメリット：1債権者との調整が難しい
何か一つの交渉を行うたびに、予備交渉・本交渉・確定報告の手順が必要です。専門的な知識も必要なため、調整は簡単ではありません。
デメリット：2保証人に影響が及ぶ
債務者からの残債回収が不可能だと判断した債権者は、次に連帯保証人から債権を回収しようとします。これは任意売却のあとに、住宅ローンの返済が残った場合も同じです。可能な限り連帯保証人に影響が及ばないようにするには、債務者・債権者双方が納得できるような条件での任意売却を成功させる必要があります。
デメリット：3手続きに手間がかかる
裁判所がどんどん進める競売とは異なり、任意売却では仲介業者を選んで依頼したり、売主として売却手続きを行ったりするため、手間がかかります。
任意売却が可能な期間
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 任意売却可能です。 | ローン滞納前 | 返済は続けているものの資金繰りが厳しい状態。ぜひお早めにご相談を。 |
|---|---|---|
| ローン滞納3カ月以内 | ローンを滞納し、督促状や一括弁済通知が届きます。 | |
| ローン滞納4カ月以内 | 競売開始の通知が届きます。通知から4～5カ月で競売が開催されます。 | |
| ローン滞納5カ月以上 | 裁判所から執行官が来て、自宅の調査を実施します。 | |
| 任意売却不可 | それ以降 | 競売スタート。落札後、場合によっては強制立ち退きを求められるケースがあります。競売がはじまると、任意売却はできません。 |
売却後も住み続けられるリースバック
リースバックは不動産会社に住まいを売却し、そのうえで今度は不動産会社と賃貸借契約を結んで、そのまま住み続ける方法です。毎月の家賃は発生しますが、引っ越し代などは一切不要。生活をまったく変えずに、不動産の売却ができます。また、「金銭的にゆとりが出てきた段階で買い戻す」という選択肢を残すことも可能です。
